Um félagið og um kaup Búmanna á íbúðum.

Húsnæðissamvinnufélagið stendur sem eigandi íbúðanna og greiðandi lánanna sem félagið tekur og tengjast viðkomandi íbúðum. Félagsmenn eru hins vegar eigendur félagsins. Félagsmenn kaupa búseturétt sem er þinglýstur réttur til búsetu og greiða jafnframt rekstur íbúðanna á kostnaðarverði. Um hver mánaðarmót fá búseturétthafar greiðsluseðil vegna rekstrarkostnaðar viðkomandi íbúðar sem inniheldur m.a. afborgun af því láni sem hvílir á íbúðinni, fasteignagjöld, tryggingar, viðhaldsjóðs, rekstarsjóðs og þjónustugjald til félagsins. Töluverður greinarmunur er gerður á leigjanda og búseturétthafa af hálfu stjórnvalda þar sem búseturétthafinn er frekar eins og eigandi. Búseturétthafar fá greiddar vaxtabætur en leigendur fá húsaleigubætur.

Félagið hefur farið þá leið að semja um kaup á íbúðum við góða byggingaraðila á hverjum stað. Með því að semja um ákveðinn fjölda íbúða hefur félaginu tekist að ná góðum samningum sem skilað hafa sér til félagsmanna í gegnum lægri rekstrarkostnað íbúðanna. Að auki hefur félagið lagt áherslu á uppbyggingu íbúða af hentugum stærðum sem yfirleitt eru ekki til á frjálsum markaði. Rúmlega helmingur íbúða félagsins er í  rað- eða parhúsum á einni hæð og er vinsælasta stærð þeirra þriggja herbergja 90 fm ásamt bílskúr. Á höfuðborgarsvæðinu eru 43,7% íbúða félagsins en 56,3% þar fyrir utan.

Nýjar íbúðir félagsins eru alltaf seldar á svokölluðu kostnaðarverði til félagsmanna. Hér er átt við að ef byggingakostnaður íbúðarinnar er t.d. kr. 20 millj. og lánið 80%  þá er búseturétturinn 4 millj. og lánið sem tekið er kr. 16 millj.

Heildarfjármögnun íbúðarinnar fer þannig fram að byggingaraðilinn fær greiddar kr. 20 millj. Skuldabréfi að fjárhæð kr. 16. millj. er þinglýst á íbúðina á fyrsta veðrétti og búsetusamningi þar sem fram koma gagnkvæmar skyldur Búmanna og búseturétthafa ásamt búseturéttarfjárhæða kr. 4 millj. er þinglýst á annan veðrétt. Rétt er að taka fram að Búmenn hsf. er þinglýstur eigandi íbúðarinnar..

Kaupskylda búseturéttar.

Þeir sem keyptu búseturétt hjá Búmönnum á árunum 2000-2006 eru flestir í svokölluðu kaupskyldukerfi. Í því felst að viðkomandi hefur keypt búseturéttinn á t.d. 2 millj. og þegar hann vill fara þá segir hann upp með 6 mánaða fyrirvara og félagið auglýsir búseturéttinn til sölu. Ef vísitala neysluverðs hefur hækkað um 50% frá því að viðkomandi kaupir búseturéttinn þar til að hann vill selja þá er auglýst söluverð fyrir búseturéttinn kr. 3 millj. og verður nýr áhugasamur félagsmaður að kaupa á því verði. Félagið annast um viðskiptin og seljandi fær greitt það sem kaupandi þarf að greiða. Búmenn hsf. fá ekki  hlutdeild í verðlagningu íbúðanna eins og margir halda.

Ef rétturinn selst ekki þá þarf félagið að taka við íbúðinni eftir 6 mánuði frá uppsögn. Í því felst að öll gjöld af íbúðinni s.s. afborganir lána, fasteignagjöld, tryggingar, hita og rafmagnskostnaður færist yfir á félagið.

Ef íbúðin er óseld eftir 12 mánuði frá uppsögn þá þarf félagið að greiða eiganda búseturéttarins út uppreiknaðan búseturétt sinn þ.e. kr. 3 millj.

Um þessar mundir hafa Búmenn leyst til sín 26 íbúðir og bundið fé sem nemur kr. 116 millj. vegna kaupskyldunnar. Félaginu hefur tekist að leigja tímabundið út 10 af þessum 26 íbúðum vegna þess að offramboð er af íbúðum á sumum svæðum.

Það er því mjög þungt fyrir félagið að binda þetta mikið fé til kaupa á búseturétti og að þurfa síðan að kosta rekstur auðra íbúða.

Vert er að taka fram að við hrunið lækkaði fasteignaverð víða mjög mikið og verðbólgan hækkaði hins vegar mikið. Þetta hafði þau áhrif að mánaðargjöldin hækkuðu sem verðbólgunni nam og um leið hækkaði verð búseturéttarins í samræmi við það vegna vísitölutengingarinnar. Áhrifin urðu þau að fólk vildi losna úr íbúðunum vegna hækkandi afborgana lána. Samhliða þessu sá fólk að búseturétturinn var að hækka í samræmi við snar- hækkandi verðbólgu. Það er því augljóst að kaupskylda með ofangreindum skilmálum gengur ekki upp við þær aðstæður sem íslenskt þjóðfélag hefur gengið í gegnum frá hruni. Þeir sem eiga búseturétt í kaupskyldukerfinu geta óskað eftir því að fara yfir í frjálsa kerfið óski þeir þess og hafa margir gert það á undanförnum árum.

Búseturéttur á markaðsverði.

Strax á fyrstu árum félagsins hófust umræður á meðal félagsmanna um það hvort ekki væri möguleiki á að tengja verðlagningu búseturéttarins við markaðsverð íbúða þar sem félagsmenn töldu vísitöluna ekki fylgja hækkandi verði íbúða. Með nýjum lögum um húsnæðissamvinnufélög nr. 66/2003 voru helstu nýmæli laganna þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti var afnumin og endursala búseturéttar var gefin frjáls. Búmenn kynntu sér þessi mál m.a. í Danmörku, Svíþjóð og Noregi. Norðmenn höfðu afnumið kaupskyldu og verðbættan búseturétt um 1980 og gert bústurétt að markaðsvöru.

Búmenn breyttu samþykktum sínum í þá veru og kynntu þessar fyrirhuguðu breytingar á fjölmörgum fundum í tvö ár og var almennur áhugi á þessari breytingu og hvatinn að breytingunum kom frá þeim sem áttu búseturétt hjá félaginu. Boðað var til fjölda samráðsfunda með fulltrúum frá öllum búsetufélögum Búmanna um allt land til að ræða þessi mál. Hafin var tilraun með breytt fyrirkomulag eftir aðalfund félagsins 15. júní  2005 og samþykktum breytt í núverandi horf á aðalfundi félagsins 14. júní 2006. Mikill einhugur ríkti um þessa breytingu í atkvæðagreiðslu um tillöguna þar sem hun var samþykkt með öllum greiddum atkvæðum nema einu atkvæð sem var á móti. Eftir samþykkt aðalfundarins voru nýjar samþykktir sendar Félagsmálaráðuneytinu til staðfestingar. Ráðuneitið staðfesti samþykktirnar án athugasemda með bréfi 29. ágúst 2006

Þegar búseturétthafi í þessu kerfi hefur áhuga á að losna þarf hann að óska eftir sölu búseturéttarins á þar til gerðu eyðublaði. Búseturétthafinn ákveður sjálfur ásett verð fyrir búseturéttinn og afhendingartíma íbúðarinna. Síðan er íbúðin auglýst með nauðsynlegum  upplýsingum s.s. ásettu verði og mánaðargjöldum. Einnig kemur fram að allir, bæði félagsmenn og utanfélagsmenn geti óskað eftir því að fá að skoða íbúðina. Allir þeir sem hafa samband við skrifstofu Búmanna fá að skoða íbúðina. Þegar íbúðin er skoðuð fá þessir aðilar svokallað tilboðsblað sem þarf að fylla út og skila á skrifstofu félagsins fyrir tilgreindan tilboðsfrest. Sá sem gefur hæsta tilboð í búseturéttinn hefur mestan rétt. Það er hins vegar sá sem hefur lægsta félagsnúmer á meðal tilboðsgjafa sem fær möguleika á að ganga inn í hæsta tilboð sem gefið er. Ef aðilar með lægra félagsnúmer en sá sem gefið hefur hæsta tilboð vilja ekki ganga inn í hæsta tilboð fær sá aðili sem gefið hefur hæsta tilboð kost á að kaupa búseturéttinn þrátt fyrir að vera ekki með lægsta félagsnúmerið eða að vera ófélagsbundinn. Ef viðkomandi er ekki í félaginu verður hann að ganga í það til að fá að kaupa. Seljandi búseturéttarins er skuldbundinn til að selja fái hann tilboð sem svarar til ásetts verðs eða hærra. Hann getur hins vegar hafnað ef tilboð er lægra en ásett verð.

Ef enginn sýnir áhuga á  íbúðinni í kjölfar auglýsingar hefur ásett verð væntanlega verið of hátt. Eigandi búseturéttarins getur þá óskað eftir því að íbúðin verði auglýst aftur með lægra ásettu verði eða ákveðið að aðhafast ekkert. Íbúðin fer þá inn á heimasíðu félagsins yfir íbúðir í sölumeðferð. Íbúðir sem eru á heimasíðu félagsins geta áhugasamir kaupendur óskað eftir að skoða og síðan gefa tilboð ef þeim sýnist svo. Ef seljandi búseturéttar er ekki tilbúin að reyna að lækka ásett verð til að auka möguleika á sölu getur viðkomandi fengið heimild til að framleiga íbúðina til árs í senn. Einnig er heimilt að reyna að selja búseturéttinn eftir öðrum leiðum s.s. í gegnum fasteignasala eða með því að auglýsa sjálfur.

Munur á kaupskyldu og frjálsu kerfi.

Þegar borin eru saman kaupskylda og frjáls sala þarf að hafa í huga að það fylgja hvoru kerfi kostir og gallar. Gallar kaupskyldunnar eru augljóslega þeir að kaupskylda gengur á meðan stöðugleiki ríkir. En við þær miklu hremmingar sem riðu yfir í kjölfar hrunsins þar sem  fasteignaverð hrynur og verðbólga  fer á flug, sem gerir það að verkum að mánaðargjöldin hækka vegna verðbólgunnar og það sama á við um verðtryggðan búseturétt. Bæði virkar hvetjandi til að fara úr kerfinu. Hækkandi verð búseturéttar þegar íbúðarverð fellur gengur ekki upp.

Áhrifin fyrir félagið eru þau að félagið lendir í því að þurfa að kaupa búseturétti sem seljast ekki vegna þess að búseturéttir eru dýrir vegna hækkandi verðbólgu og mánaðargjalda sem hækka samfara verðtryggingu lána. Áhrifin geta orðið þau að félagið fari í þrot vegna kostnaðar við að reka auðar íbúðir og vegna gífurlegrar fjárbindingar í búseturéttum sem félagið þarf að kaupa vegna kaupskyldunnar.

Í frjálsa kerfinu getur það gerst tímabundið að á ákveðnum svæðum þar sem myndast oframboð af íbúðum leiði til lækkunar búseturéttar. Þá heyrist oft að fólki finnist það læst inni í kerfinu. Í þessu kerfi var það einmitt hugsunin að þegar vel áraði gæti fólk fengið hátt verð og hærra en í kaupskyldunni en á sama hátt lægra í erfiðu árferði. Fæstir eru hins vegar reiðubúnir til að lækka ásett verð þegar slíkt ástand myndast. Til að auka á erfiðleikana þá hækka lán einnig í þessu kerfi í samræmi við hækkandi verðbólgu. Þetta hefur leitt til þess að fólk fari að reyna að komast út með því að bera því við að íbúðirnar séu gallaðar, það hafi ekki vitað um hvað það skrifaði undir og að ólöglegt eða ómanneskjulegt sé að fara svona með gamalt fólk. Stjórn og starfsmenn félagsins stundi blekkingar og ólöglega samninga og séu spilltir og stundi óheiðarleg vinnubrögð þrátt fyrir að vera að vinna eftir reglum sem félagsmennirnir samþykku samhljóma á aðalfundi eftir mikla kynningu.

Rétt er að taka fram að þegar félagið afhendir íbúðir í fyrsta skipti eftir að byggingarframkvæmdum er lokið er alltaf haldinn fundur með nýjum búseturétthöfum. Á þessum fundi er farið yfir uppgjör vegna kaupanna og búsetusamninginn. Eftir að búið er að fara yfir þessi gögn og svara fyrirspurnum er skrifað undir búsetusamning og uppgjör.

Þegar um endursölu er að ræða þá er alltaf gerður greinarmunur á því í hvoru kerfinu viðkomandi eign er í, þ.e. “Frjál sala bústuréttar” eða “Endurúthlutun búseturéttar”.

Samanburður á því að eiga búseturétt og að eiga íbúð.

Þegar þessi mál eru tekin til skoðunar er mikilvægt að hafa heildarmyndina í huga. Hér er átt við það sem gerst hefur í samfélaginu frá hruni. Nauðsynlegt er að horfa á alla íbúðaflóruna en horfa ekki eingöngu á eitt íbúðarform einangrað og sér.

Ekki má gleyma að Búmenn eru samvinnufélag sem hefur þann tilgang að vinna að því að koma upp hagkvæmum, hentugum íbúðum fyrir félagsmenn sína og annast um rekstur þeirra. Félagið er í eðli sínu byggt upp með það í huga að félagsmennirnir, þ.e. eigendurnir njóti góðs af því þegar vel gengur og taki þátt í erfiðleikum þegar þeir koma upp. Það eru engir utanðakomandi eigendur sem þurfa að fá greiddan arð. Félgið þarf að geta borið sig og þegar vel gengur eiga allir að njóta. Stjórn og starfsmenn hafa bara samþykktir og reglur sem félagsmennirnir hafa sjálfir tekið þátt í að móta til að vinna eftir.

Dæmi

Einfalt raunhæft dæmi um þrjár fjölskyldur sem kaupa þrjár eins íbúðir í aðdraganda hrunsins og það sem gerðist í kjölfar hrunsins. Ein fjölskylda kaupir íbúðina en hinar tvær kaupa búseturétt hjá Búmönnum.

Forsendur:

Kaupverð íbúðar er kr. 25 millj.

Lán er 80% af kaupverði eða 20 millj.

Í öllum tilfellum greiddu aðilar 20% eða 5 millj.

Frá kaupdegi hefur vísitala neysluverðs hækkað um 25%

Frá kaupdegi hafa íbúðirnar lækkað um 30%

Vegna ofangreindra forsendna þá hefur þetta haft eftirfarandi áhrif:

Í dag er matsverð íbúðanna kr. 17.5 millj.

Lánið í dag er komið í kr. 25 millj.

Allir aðilar þurfa að fara út úr íbúðunum.

Sá sem keypti íbúðina hefur tapað framlaginu sínu sem var kr. 5 millj.  sem hann greiddi inn á íbúðina að auki skuldar hann lánastofnuninni kr.  7.5 millj. Tjón hans nemur því kr. 12.5 millj.

Búseturétthafinn í kaupskyldunni á rétt á að fá greiddar  kr. 6.25 millj. í síðasta lagi 12 mánuðum frá uppsögn og hefur því ávaxtað sitt framlag um 25% vegna hækkunar neysluvísitölunnar.

Búseturétthafinn í frjálsa kerfinu getur lent í því að tapa búseturéttinum kr. 5 millj. en hefur möguleika á að minnka tjón sitt með því að lækka verð búseturéttarins og auka þannig möguleika á að selja búseturéttinn. Tjón hans getur að hámarki orðið 5 millj.

Félagið situr hins vegar eftir með stökkbreytt lán á íbúðinni.