Spurt og svarað

Búmenn hsf er húsnæðissamvinnufélag og fellur undir lög nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög með síðari breytingum.

Þau eru að auka jöfnuð og fjölbreytni í húsnæðismálum fyrir 50 ára og eldri. Að bjóða félagsmönnum sínum gott íbúðarhúsnæði á góðum kjörum með því, eftir atvikum, að byggja, kaupa, eiga og hafa yfirumsjón með rekstri íbúðarhúsnæðis, sem félagsmönnum er látið í té sem íbúðir með búseturétti. Félagið leitast við að tryggja félagsmönnum sínum ótímabundin afnot af íbúðum gegn kaupum á búseturétti í þeim og greiðslu búsetugjalds.

Allir þeir sem búa á Íslandi eða hygggjast búa á Íslandi geta orðið félagsmenn í félaginu. Félagsmenn teljast allir þeir sem fylla út inntökubeiðnir hjá Búmönnum, greiða inntökugjald, félagsnúmer og greiða síðan árgjald til félagsins.

Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í Búmönnum af búsetuíbúð. Búseturétturinn stofnast við greiðslu búseturéttrgjalds og gerð búsetusamnings og honum er viðhaldið með greiðslu búsetugjalds.

Búsetugjald er það gjald sem búseturéttarhafi greiðir mánaðarlega til Búmanna vegna rekstrar, – viðhalds, – og fjármagnskostnaðar. Í búsetugjaldi skulu felast greiðslur vegna eftirfarandi;

  1. Afborganir af lánum og fjármagnskostnaður
  2. Greiðsla í viðhaldssjóð
  3. Tryggingariðgjald, þar á meðal lögbundin brunatrygging og fasteignatrygging
  4. Þjónustugjald
  5. Fasteignagjöld
  6. Framlag í hússjóð búsetufélags í þeim tilvikum sem við á

Búseturéttargjald er það gjald sem félagsmaður í Búmönnum greiðir til þess að kaupa búseturétt.

Búseturéttarhafi er félagsmaður í Búmönnum sem keypt hefur búseturétt.

Búseturéttarhafi greiðir mánaðarlegt framlag í viðhaldssjóð Búmanna hsf., í gegnum búsetugjaldið , sem notað er til þess að greiða fyrir viðhald á ytra byrði húsa, sem og búnaði, kerfum og lögnum.

Búseturéttarhafi skal á eigin kostnað annaðst viðhald innan búsetuíbúðar sinnar, þ.m.t. á fylgifé hennar, svo sem gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum og heimilistækjum. Enn fremur skal hann annast á sinn kostnað endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, blöndunartækjum, rafmagnstenglum og öðru smálegu. (sjá enn fremur upplýsingar um hvað er tryggt í gegnum tryggingar hjá TM).

Búseturéttarhafa í tilteknu húsi, götu eða svæði skulu stofna með sér búsetufélag og kjósa því stjórn á aðalfundi sem fer með hlutverk félagsins milli aðalfunda. Búsetufélagið starfar sem sérstök deild innan Búmanna og ber ábyrgð á þeim verkefnum sem þeim er ætlað að sinna.

1. Að hafa umsjón með að hagnýting eigna Búmanna se ávallt með eðlilegum hætti svo að verðgildi þeirra haldist.
2. Búsetufélög setja sér húsreglur og almennar umgengnisreglur í sameign, á bílastæðum og lóðum.
3. Halda utan um rekstrarsjóð sem búseturéttarhafa greiða mánaðarlegt gjald í. Úr þessum sjóði á að greiða kostnað vegna viðhalds bílastæða, lóða og innra byrði sameignar ásamt öðru er tengist sameiginlegum rekstri og umhirðu.
4. Að tilnefna á aðalfundi aðalfundarfulltrúa og varamenn þeirra til setu á aðalfundi Búmanna, þar sem þeir hafa kosningarétt.

Búseturéttarhafi skal tilkynna til skrifstofu Búmanna á sérstöku eyðublaði sem hann fær á heimasíðu Búmanna eða á skrifstofu, að hann óski eftir því að selja búseturéttinn sinn fyrir ákveðið verð sem hann setur upp. Skrifstofa Búmanna annast sölu búseturéttarins. Búseturéttinn er auglýstur til sölu í landsblaði og/eða bæjarblaði viðkomandi svæðis og er gefinn hálfsmánaðarfrestur til þess að skila inn tilboðum. Umsýsla vegna söluferlisins fer eftir gjaldskrá Búmanna.

Öllum sem orðnir eru 50 ára eða eldri er heimilt að bjóða í búseturéttinn. Tilboðsblað er hægt að nálgast á heimasíðu Búmanna eða á skrifstofu. Félagsmenn í Búmönnum hafa forgang við kaup á búseturétti. Verði tveir eða fleiri félagsmenn með jafnhátt tilboð hefur sá félagsmaður forgang sem hefur lægsta félagsnúmer. Ef utan að komandi aðili hefur gert hæsta tilboð í búseturéttinn og aðrir félagsmenn hafa gert lægra tilboð er þeim félagsmanni sem lægst hefur félagsnúmer boðið að ganga inn í hæsta tilboð. Vilji hann það ekki og aðrir félagsmenn sem boðið hafa í búseturéttin vilja það ekki heldur gildir tilboð utanfélagsaðilans. En til þess að hann geti keypt búseturéttin verður hann að greiða inntökugjald í Búmenn og fá félagsnúmer. Allir búseturéttarhafar eiga að vera félagsmenn í Búmönnum með ákveðið félagsnúmer.

Búmenn annast sölu búseturéttarins og skal söluandvirði hans greitt til félagsins  og telst það hluti búseturéttargjalds. Félagið greiðir síðan söluandvirði búseturéttar til búseturéttarhafa en söluandviðinu má þó skuldajafna vjið skuldir búseturéttarhafa við búmenn sem rekja má til vanefnda á búsetusamningi. Eftir að söluandviðir búseturéttar hefur verið innt af hendi, til fyrri búseturéttarhafa, annað fjárhagslegt uppgjör á grundvelli búsetusamnings farið fram milli hans og búmanna og búsetuíbúðin hefur verið afhent fellur búsetusamningurinn úr gildi milli aðila.

Greiðsluseðill vegna búsetugjalda er sendur í heimabanka hvers og eins búseturéttarhafa. Gjaldagi búsetugjalds er 1. hvers mánaðar og eindagi er 4. hvers mánaðar. Ef greiðsluseðill er ógreiddur 7 dögum eftir eindaga falla á upphæðina hæstu leyfilegu dráttarvextir. Ef greiðsluseðill er ógreiddur 21 degi eftir eindaga er viðkomandi búseturéttarhafa sent áminningarbréf. Ef greiðsluseðill næsta mánaðar er ógreiddur á eindaga er sent áminningarbréf og séu báðir greiðsluseðlar ógreiddir 21 degi eftir eindaga er sent bréf þar sem það er tilkynnt að skuldin fari öll í lögfræði innheimtu með tilheyrandi kostnaði.

Greiðsluseðill vegna félagsgjalda er sendur í heimabanka viðkomandi félagsmanns 1. september ár hvert. Ef greiðsluseðill félagsmanns er ógreiddur 30 dögum eftir gjalddaga fellur aðild félagsmanns niður og félagsnúmer ógilt. Allir búseturéttarhafar eiga að vera félagsmenn í Búmönnum og ógreiddir greiðsluseðlar þeirra fara í lögfræðiinnheimtu 30 dögum eftir gjalddaga að undangengnu áminningarbréfi.

Félagsmaður sem notfært hefur sér rétt sinn til þess að kaupa búseturétt og innt af hendi búseturéttargjald skal gera skriflegan búsetusamning við Búmenn. Í búsetusamningi skal m.a. koma fram:

Nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila.

Greinargóð lýsing á búsetuíbúðinni, þar á meðal fylgifé sem henni skal fylgja, og afhendingartími hennar.
Gildistími búsetusamnings og upphæð búseturéttargjalds.
Ráðstöfun búseturéttar.
Búsetugjald.
Hvar og hvernig skuli greiða búsetugjaldið.
Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.
Réttindi og skyldur búsetufélags.
Hvort úttekt hafi farið fram.
Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.

Efni samþykkta Búmanna og reglur sem settar hafa verið á grundvelli þeirra, efni síðasta ársreiknings félagsins og almenn staða félagsins skal kynnt búseturéttarhafa við gerð búsetusamnings ásamt réttindum hans og skyldum, þar á meðal eðli búseturéttargjaldsins og grundvelli búsetugjalds.

Búsetusamningi skal þinglýst sem kvöð á viðkomandi búsetuíbúð.

Í nýjum samþykktum Búmanna sem tóku gildi í janúar 2007 er gert ráð fyrir því að búseturéttur sé seldur á markaðsverði. Seljandi búseturéttarins setur upp ásett verð og áhugasamir kaupendur gefa tilboð í búseturéttinn. Verðið tekur þá mið af ástandi íbúðar og verðlagi íbúðarhúsnæðis á hverjum tíma. Ekki er kaupskylda á félaginu þegar búseturéttur er seldur á markaðsverði.

Samkvæmt 29. grein samþykkta Búmanna kemur fram að Búmenn hsf. geta heimilað að búseturéttur erfist til nánustu ættingja, þ.e. barns búseturétthafa eða til foreldra (foreldris). Félagsnúmer látins búseturétthafa erfist ekki.

Búseturétt er þinglýst á viðkomandi íbúð, en ekki má taka í honum veð.

Eigandi búseturéttar getur sótt um heimild til að leigja út íbúðina tímabundið. Er réttur eiganda um flest hliðstæður við rétt þinglýsts eiganda að íbúð. Viðkomandi er heimilt að gera ýmsar breytingar á íbúðinni, en gerir þær á eigin ábyrgð.

Þeir sem kaupa búseturétt eiga rétt til vaxtabóta en ekki húsaleigubóta.  Ef tekjur og eignir eru yfir ákveðnum mörkum, skerðast vaxtabætur. Búmenn sjá um að upplýsa skattyfirvöld um greiðslubyrði lána af íbúðunum og eru nauðsynlegar upplýsingar forskráðar á skattframtöl þeirra sem búsettir eru í íbúðum Búmanna. Þeir sem eiga rétt (hafa forsendur) til vaxtabóta fá þær greiddar sjálfkrafa beint til sín. Á sama hátt hafa sveitarfélög látið sömu reglur gilda fyrir þá sem eiga búseturétt eins og þá sem skráðir eru eigendur íbúða varðandi afslátt á fasteignagjöldum vegna aldurs eða örorkubóta.

Um hvern íbúðakjarna er stofnað búsetufélag eða húsfélag. Þá setur stjórnin húsfélaginu sérstakar húsreglur. Búmenn skipuleggja þjónustu fyrir húsfélög s.s. varðandi innheimtu húsgjalda, viðhald húsa, bókhald og fl.

Búmenn húsnæðsisamvinnufélag tryggir hjá TM

Búmenn tryggja hjá tryggingamiðstöðinnivegna eigna Búmanna. Önnur tryggingin er lögbundin brunatrygging og ná yfir brunatjón í eignum Búmanna. Hin tryggingin er húseigendatrygging. Húseigendatryggingin er samsett tryggingavernd tíu tryggingaþátta og tekur til helstu tjóna sem geta orðið á húseigninni sjálfri annarra en brunatjóna. Húseigendatrygging veitir þannig víðtæka og nauðsynlega vernd gegntjónum á húseignum ásamt því að hún innifelur ábyrgðartryggingu fyrir húseiganda. Ábyrgðartryggingin tryggir eiganda gegn þeirri skaðabótaskyldu sem fallið getur á hann sem eiganda húseignar eða húshluta. Vátryggingarfjáhæðin miðast við brunabótamat húseignar.

Húseigendatrygging TM innifelur eftirfarandi tryggingavernd:

• Vatnstjónstryggingu
• Glertryggingu
• Foktryggingu
• Húsaleigutryggingu
• Innbrotstryggingu
• Sótfallstryggingu
• Skýfalls – og asahllákatryggingu
• Frostsprungutryggingu
• Brots- og hruntryggingu

Telji búseturéttarhafi tiltekinnar eignar að tjón á eigninni sem hann býr í nái yfir ofangreindar tryggingar er best að hann leiti til formanns í því búsetufélagi sem hann er í, sem síðan hefur samband við tengilið TM en hann heitir Bjarni J Jónsson. Einnig er hægt að hringja í TM, í síma 515 2000 og neyðarsími er 8006700.

Búseturéttarhöfum er bent á að nauðsynlegt er að vera með heimilistryggingu því hluti tjóns sem verður innan íbúðar getur að hluta verið tjón sem nær yfir trygginga TM en svo frágangur t.d. lendir á búseturétthafanaum. Það er hægt að taka dæmi að hlutur dettur á keramikhelluborð og það springur. TM sjá um að greiða fyrir nýtt helluborð en búseturéttarhafinn greiðir ísetningu borðsins og frágang.

Búmenn hsf. hafa rétt á lánum frá Íbúðalánasjóði til allt að 50 ára. Félagið sér um að taka lán á íbúðirnar þegar þær eru teknar í notkun. Ekki er gerð breyting á lánum við endursölu búseturéttarins. Ef búseturéttur er t.d. 20% þá er tekin lán fyrir 80% af byggingakostnaði og ef búseturétturinn er hærri þá minnkar þörfin fyrir láni í samræmi við það og þar með lækka mánaðargjöldin í sama hlutfalli. Til loka árs 2004 voru öll lán til félagsins með breytilegum vöxtum. Stjórn Íbúðalánasjóðs tekur ákvörðun um vaxtastig breytilegra vaxta um hver áramót fyrir komandi ár.   Búmönnum hefur boðist að taka lán með föstum vöttum frá ársbyrjun 2005. Tekin er ákvörðun um vaxtastig fastra vaxta mánaðarlega og eru þeir síðan óbreyttir út lánstímann.

Rúmlega helmingur allra íbúða Búmanna eru í sérbýli, þ.e. í einbýli,  rað eða parhúsum. Restin er í sambýli. Vinsælustu íbúðirnar eru þriggja herbergja um 95 fm íbúðir ásamt bílskúr eða stæði í bílakjallara. Búmenn leggja mikla áherslu á að aðgengismál séu góð. Einnig er reynt að hafa lóðir ekki stórar.

Í Búmönnum er þverskurður samfélagsins. Ekki er hægt að segja að einn þjóðfélagshópur frekar en annar velji Búmenn. Margir þeirra sem búa í  íbúðum félagsins hafa selt eignir til þess að losa fé og nota til annarra hluta eða voru orðnir þreyttir á viðhaldi eldri eigna.

Á undaförnum árum hefur stjórn Búmanna unnið markvist að því að útvíkka starfsemi félagsins á sviði þjónustu við eldri félagsmenn, m.a. með því að leita leiða til að sinna fólki sem vill búa í eigin íbúð en hefur þörf fyrir visst öryggi og nánd við þjónustu. Vinnuheitið fyrir þessa umræðu er orðið “HEIMILISVERND”og húsin nefnum við STÓRHEIMILI. Stjórnin hefur m.a. í þessu sambandi kynnt sér þessi mál bæði hér heima og erlendis.

Hornsteinn að fyrsta STÓRHEIMILI félagsins var tekin 19. október s.l. í Vogum á Vatnsleysuströnd og verður heimilið tekið í notkun í febrúar 2008.

Um er að ræða 13 íbúðir sem eru 1-2ja herbergja og verða tengd þjónustumiðstöð með yfirbyggðum gönguleiðum. Þjónustumiðstöðin verður til ráðstöfunar fyrir alla eldriborgara sveitarfélagsins. Verkefnið hefur verið unnið í góðu samstarfi við Sveitarfélagið Voga og er hér um að ræða fyrsta verkefni af þessum toga á vegum Búmanna. Gerður hefur verið rammasamningur við önnur sveitarfélög þar sem unnið er að sambærilegri uppbyggingu.

Það sem er sameiginlegt með báðum kerfum Búmanna er að fyrsta sala búseturéttar  fer fram á kostnaðarverði og þar ræður félagsnúmeraröð félaga Búmanna eingöngu við úthlutun. Með öðrum orðum í öllum nýbyggingar sem Búmenn fara af stað með er búseturétturinn seldur á kostnaðarverði til félagsmanna og hefur aðferðafræðin ekki breyst við tilkomu nýja kerfisins.

Við endursölu búseturéttar þarf búseturétthafi í báðum kerfum að hafa samband við skrifstofu félagsins þegar hann hefur hug á að láta selja búseturéttinn. Viðkomandi þarf að undirrita ósk um sölu búseturéttarins og fer þá búseturétturinn í formlega sölumeðferð hjá félaginu.

Í nýjum samþykktum Búmanna sem tóku gildi í janúar 2007 er gert ráð fyrir því að búseturéttur sé seldur á markaðsverði. Seljandi búseturéttarins setur upp ásett verð á búseturéttinn og áhugasamir kaupendur gefa tilboð í búseturéttinn eftir að hafa skoðað íbúðirnar. Bæði félagsmenn og utanfélagsmenn geta tekið þátt í að bjóða í búseturéttinn. Tilboð eru síðan opnuð þegar tilboðsfresti lýkur. Hæsta tilboð hefur þá mest vægi en félagsmenn geta gengið inn í hæsta tilboð. Sá sem hefur lægst félagsnúmer af tilboðsgjöfum má ganga inn í hæsta tilboð. Ef hann vill ekki þá fær sá sem hefur næst lægsta númer og koll af kolli. Ef sá aðili sem býður hæst í búseturéttinn er utanfélagsmaður þá þarf hann að ganga í félagið til að fá að kaupa búseturéttinn. Í þessu kerfi tekur ástandi íbúðar og verðlagi íbúðarhúsnæðis á hverjum tíma meiri áhrif á ferðlag búseturéttarins. Ekki er kaupskylda á félaginu þegar búseturéttur er seldur á markaðsverði.